محسن جلالی (زید عزه)/ مبحث: حکم تبیّن بطلان اجاره

ندای اصفهان- حجت الاسلام جواد جلوانی

(مدرسه علمیه ملاعبدالله)

در ادامه تقریر درس خارج فقه اجاره حجت الاسلام والمسلمین محسن جلالی (زید عزه)؛ مورخ 25/8/1400، به نظر طلاب حوزه علمیه، اساتید و پژوهشگران می رسد.

جهت دریافت دروس قبلی اینجا را کلیک کنید.

***

مبحث: حکم تبیّن بطلان اجاره

(جلسه 34)

بسم الله الرحمن الرحیم

مسئله 16:

این مسئله حکم بطلان اجاره است. اگر اجاره باطل بود و تبیّن که اجاره باطل بوده ‌است اجرت به مستأجر برمی‌گردد، موجر باید اجرت و مال‌الاجاره را به مستأجر برگرداند و موجر مستحق اجرت‌المثل است به مقداری که مستأجر استیفا کرده یا تحت یدش فوت کرده ‌است؛ آن منافعی که منافع فائته است باید اجرت اش را بپردازد. این در صورتی است که موجر جاهل به بطلان باشد، پس مستأجر اجرت‌المثل را استحقاق دارد.

مرحوم سید می‌فرمایند وقتی اجاره باطل شد، نقل‌وانتقال باطل بوده و نقل و انتقالی صورت نمی‌گیرد و مال به صاحبش برمی‌گردد؛ در این اشکالی نیست اما موجر اجرت‌المثل را مستحق است به مقداری که مستأجر استیفا کرده، مثلاً دو ماه در خانه سکونت گزیده یا یک ماه در خانه ساکن بوده ‌است. اجرت‌المثل نه اجرت‌المسمی، آنی که در عقد اجاره گفتند آن اجاره باطل شد، اجرت‌المثل یعنی آن اجاره ای که در بازار تعیین می‌کنند؛ ممکن است کمتر از اجرت‌المسمی باشد ممکن هست بیشتر باشد. این مستحق است یعنی موجر حقش است که اجرت‌المثل را بدهیم ممکن است که خودش بگذرد و بگوید چون اجرت‌المثل بیشتر است من این را نمی‌خواهم و همان مقدار کمتر را بدهید. ما الآن روی استحقاق بحث می‌کنیم.

اما اگر هم استیفا نکرده ولی این کلید دست ایشان بوده و منافع در دست مستأجر فوت‌شده است، یک ماه، دو ماه سکنای این خانه فوت‌شده و کسی هم استفاده نکرده باز هم باید اجاره را بدهد. در صورتی‌که موجر و کسی که خانه را اجاره داده جاهل به بطلان است.

دلیل این‌که آقای موجر مستحق اجرت‌المثل است چیست؟ چرا باید مستأجر اجرت‌المثل را بدهد؟ گفتند که در صورت استیفا، دلیلش قاعده اتلاف است، چون اجاره باطل بوده پس اجاره که باطل شد در واقع این آقا که در خانه نشسته منفعت سکنی را اتلاف کرده ‌است. اتلافش که عمدی نبوده، شاید مستأجر هم جاهل به بطلان بوده و زمانی هم مستأجر عالم به بطلان بوده اما اگر هم جاهل بوده خودبه‌خود مال و منفعت را اتلاف کرده ولی معصیت نکرده ‌است، اما مال دست او تلف‌شده است و منفعت خانه را استیفا کرده ‌است.

اگر همین‌طور در دستش بوده ولی اتلاف نکرده و در دستش تلف‌شده و منفعت فوت‌شده و در خانه هم سکونت نداشته این هم به قاعده ید است «عَلَى الیدِ ما اخَذَتْ حَتّى‏ تُؤَدّى (تُؤَدّیهِ‏)» که این یک سیره عقلائی است و اگر هم روایت «علی الید» بگوییم که سند ندارد و روایت صحیح السندی نیست اما سیره عقلاییه قائم بر این مطلب است که هر کس مال دیگری بدون یک معامله صحیح در دستش باشد او ضامن است و بر ید است آنچه که اخذ کرده ‌است تا این که ادا کند و برگرداند. مسئولیت مال غیر در دست کسی و به ‌عهده صاحب ید است.

روایاتی داریم «حرمت مال المسلم حرمت دمه» پس این ادله قاعده ید و قاعده اتلاف دلیل می‌شود که من مستأجر که در خانه موجر بودم که تبیّن که اجاره باطل بوده، باید اجرت‌المثل را به جناب موجر پرداخت کنم. سید این‌جا می‌فرمایند به خصوص که اگر مستأجر عالم هم باشد، این خصوصاً «علم المستأجر» برای چیست؟ یعنی برای ضمانش است اگر مستأجر جاهل بود ضامن نیست؟ چرا.

علی الید مطلق است و ضامن است. قاعده اتلاف «من أتلف مال الغیر فهو له ضامن» این هم مطلق است و علم و جهل ندارد. خصوصیتی برای علم مستأجر یا جهل او نیست، مناطش اتلاف یا قاعده ید است پس این‌که بگوییم خصوصاً مع علم المستأجر باید بگوییم اگر عالم است باید حتماً ضامن باشد ولی این بدان معنا نیست که اگر جاهل بود ضامن نیست.

لذا برخی از بزرگان فرمودند که «خصوصاً مع علم المستأجر» بلاوجه است و ذکر این کلمه این‌جا ضرورتی ندارد و البته مرحوم حکیم تعلیقه ای دارند که اشاره می‌فرمایند در حالتی که مستأجر عالم باشد که اجاره باطل است پس عصیان می‌کند که در خانه مردم با یک اجاره باطل می‌نشیند، باید حتماً به اشق احوال او را اخذ بکنیم. این تعلیقه ای که جناب حکیم زدند درست است. وقتی عالم است حکم تکلیفی دارد و معصیت کرده است. اگر جاهل باشد حکم تکلیفی معصیت را ندارد و معصیت نیست اما حکم وضعی ضمان را دارد، چه عالم و چه جاهل باشد، و این خصوصیت خیلی وجهی ندارد.

جناب حکیم در مورد اینکه منفعتی مستأجر استیفا کرده یا در تحت یدش فوت کرده می‌فرمایند عمده دلیل در منفعت مستفا اجماع است. احترام مال مسلم و قاعده ضرر غیر ظاهر است و این جا قاعده ضرر نیست و منفعتی که این‌جا شخص استیفا کرده است، چطور بگوییم که قاعده ضرر است و بخواهیم به قاعده ضرر تمسک کنیم؟ برای این‌که شما ضامن هستی و برای قاعده ضرر می‌گوییم فقط نفی حکم ضرری می‌کند و اثبات ضمان نمی‌کند، احتمالاً نظرشان این است.

ولی چنانچه بعضی بزرگان مثل محقق خوئی در مستند فرمودند، قاعده این‌جا قاعده اتلاف است در منفعتی که استیفا شده است. باز مرحوم حکیم در مستمسک در آن منفعت فائته‌ی تحت ید مستأجر که حالا استیفا نکرده اما کلید خانه را گرفته که برود در آن بنشیند ولی نرفته و بعد از دو ماه معلوم شد اجاره باطل است و این دو ماه منفعت هم در دست مستأجر فوت شد. این‌جا جناب صاحب عروه فرمودند آن را هم ضامن است و دلیلش را بعضی از بزرگان فرمودند که قاعده ید هست.

باز مرحوم حکیم می‌فرمایند دلیل او غیر ظاهر و اجماع این‌جا فایده ندارد. در منافع مستفاد اجماع داشتیم اما به اجماعی که علامه در تذکره ادعا کرده اند نمی‌شود اعتماد کرد. چرا؟ جماعتی نقل خلاف از آن‌ها شده است که گفتند آن‌جا منافع فائته ضمان ندارد وقتی‌که کشف بطلان بشود، ولی چنانچه بیان کردیم این‌که فرمودند دلیله غیر ظاهر شاید همان قاعده ید را بشود تمسک کرد. مگر این‌که کسی بگوید قاعده ید «علی الید ما اخذت» آن ید عدوانی است و وقتی‌که این‌ها معامله کردند براساس یک معامله‌ای این کار را انجام دادند و مستأجر رفت و در خانه نشسته یا کلید خانه را گرفته این ید عدوانی نیست و «علی الید ما اخذت» اطلاق ندارد که هر یدی ضامن است و حتماً مقید به ید عدوانی است و الّا ید امانی، امانت در دستش است، کسی اگر چیزی امانت در دستش باشد که ضامن نیست و چون این ید عدوانی می‌شود پس بگوییم که به علی الید نمی‌شود تمسک کرد.

اینکه جناب محقق خوئی تمسک به علی الید کردند شاید به این بیان بوده که علی الید این‌طور نیست که منحصر به ید عدوانی باشد بلکه هر جایی‌که مال غیر در دست دیگری قرار گرفت و انتقال پیدا نکرد، عدوان نبود، دشمنی نبود و من غاصب نبودم؛ معامله کردم وقتی معلوم شد که معامله‌ی من باطل بوده چیزی که در دست من بوده از ملک غیر من ضامنش هستم. این‌که بگوییم صرفاً ید عدوانی است. بله، ید امانی را خارج می‌کنیم ولی ید غاصب و ید آن کسی که معامله باطل کرده می‌ماند و همین قاعده ید و اتلاف مدرک «مایضمن بصحیحه یضمن بفاسده» ‌است.

علما، مرحوم حکیم، جناب خوئی و مرحوم شیخ می‌فرمایند در قاعده «مایضمن بصحیحه یضمن بفاسده»، هر چیزی که صحیحش ضمان دارد فاسدش هم ضمان دارد. دلیلش را آن‌جا بحث کردند و این‌ها در ذیل این قاعده بحث می‌شود. علی‌ای‌حال این مسئله تا این قسمت تمام شد.

بعداً می‌فرمایند که اگر آقای موجر عالم بود که این اجاره باطل است باز هم می‌شود مستأجر را ضامن آن منافع فائته یا منافع مستوفات کرد و بگوییم که من می‌دانستم که این اجاره باطل است ولی شما دو ماه این‌جا نشستی باید اجرت‌المثل را بدهی.

مرحوم سید می‌فرمایند؛ ضمان مستأجر که ما او را ضامن بدانیم اشکال دارد، به‌خصوص این‌که مستأجر هم جاهل باشد که ما چطور او را ضامن بدانیم و او جاهل به بطلان بوده ‌است که این‌جا نیز باز بعضی تعلیقه زدند که در بحث ضمانات جهل و علم دخالت ندارد و اگر معامله باطل بوده من ضامن دو ماهی که در این خانه نشستم هستم. حالا چه عالم به بطلان و چه جاهل بودم.

اما اینکه سید می‌فرمایند اصل ضمان مستأجر را اشکال می‌کنند، این محل تأمل است. دلیل سید چیست؟ دلیل سید این است که آقای موجر و صاحب خانه که می‌دانست اجاره‌اش باطل است خانه را در اختیار این شخص که قرار داده چون این آقای موجر با تسلیم کردن خانه‌اش به مستأجر حرمت مالش را هتک کرده، یعنی انگار که مجانی این را در اختیار او قرار داده چون می‌دانست که اجاره باطل است. به‌خصوص که بطلان اجاره از این جهت باشد در واقع  اجرت را چیزی قرار دادند که مالیت شرعی ندارد مثل خمر، بت یا آلات قمار. کسی بگوید شما در خانه‌ی من بنشین و برای من آلات قمار درست کن یا مثلاً کلب غیر صید این اجرت اش باشد که امروزه هم بسیار زیاد شده است.

یک سری چیزها مالیت شرعی ندارد ولی مالکیت عرفی دارد. یک سری چیزها هست که مالکیت عرفی هم ندارد مثلاً سوسک، کرم، این‌ها مالکیت عرفی هم ندارد که مرحوم سید آن را هم می‌فرمایند که اگر مالیات شرعی یا مالیات عرفی ندارد اجاره باطل است و آقای موجر هم می‌دانست که اجاره باطل است برای چه به مستأجر بگوییم که اجرت بدهد؟ چون خود صاحب خانه مالیت مال خودش را هتک کرده‌ است و حرمت مال خودش را هتک کرده‌است.

 این‌جا بر جناب سید صاحب عروه این اشکال هست و جای این تعلیقه هست که علم مالک و موجر به بطلان اجاره دلیل ندارد و دلالت نمی‌کند و ملازمه ندارد با اینکه اقدامش مجانی باشد. ملازمه ندارد با اینکه هتک حرمت مالش را کرده باشد، کسی می‌داند که این معامله شرعاً باطل است اما معامله می‌کند. خیلی اوقات مردم در بازار معامله می‌کنند اما اگر یک ریال از آن عوض مالشان کم باشد جنگ و دعوا می‌کنند که چرا ندادی. برای چه؟ برای این‌که می‌گوید من می‌دانستم که این معامله اشکال دارد ولی من این‌جا را دادم که شما اجاره بدهی ندادم که شما مجانی سکونت کنی و اقدامی بر مجانیت نکردم و گفتیم این‌جا را ما اجاره می‌دهیم و این مقدار هم شما ماهانه باید اجرت و مال‌الاجاره بدهی. حالا من می‌دانستم این اجاره به دلایلی باطل است دلیل نمی‌شود که اقدام بر مجانیت کرده باشم.

لذا با این‌که عوض مالیت شرعی ندارد مثل خمر و کلب غیر صیود است اما این‌ها دلیل نمی‌شود که او اقدام بر مجانیت کرده باشد. همچنین آنجایی‌که مالکیت عرفی ندارد بعضی‌ها گفتند که باید در عوضین مال باشد مثلاً در بیع گفتند «مبادلۀ المال به المال» منتها همین نیز محل اشکال است. مالیت ملاک است یا آن ملکیت ملاک است. مالیت در عوضین و این‌که بگوییم «مبادلۀ المال به المال» این اول کلام است و چه کسی گفته که باید این‌گونه باشد؟

خیلی‌ها بیع را به تملیک عین بالعوض تعریف می‌کنند. تملیک عین بالعوض بیع می شود و تملیک عین بلاعوض هبه می‌شود. چه ‌بسا شخصی ملکش است و مالیت ندارد. فرض کنید ماشینش تصادف کرده و یک آهن ‌قراضه باقی مانده و به این آهن‌قراضه‌ها اصلاً کسی توجه نمی‌کند ولی بالاخره ملک این صاحب ماشین هست یا نه؟ وقتی در بیابان افتاده و او هم رفته جرثقیل یا وانتی بیاورد تا آن را ببرد و شخصی بیاید بگوید این دیگر مالیت ندارد و من آن را ببرم، این‌گونه نیست و ملک او هست و خودش می‌خواهد با آن کاری بکند.

بنابراین در بیع این‌طور است در اجاره نیز همین‌طور است. تملیک منفعت به عوض است، عوضش باید در ملک باشد بنابراین این‌که بگوییم عوض مالیت عرفی ندارد  و این آقا اقدام بر مجانیت کرده این‌طور نیست و در واقع ملازمه‌ای را ندارد. بعضی‌ها گفتند و استدلال به «معامله سفهی» کردند و گفتند اگر چیزی مالیت نداشته باشد معامله سفهی می‌شود و باطل می‌شود این‌جا هم بعضی گفتند آنچه که ما برای بطلان داریم بطلان «معامله سفیه» است نه بطلان معامله سفهی.

معامله‌ی سفیه یعنی آدمی که رشد ندارد و خوب و بد را نمی‌داند و طبق عرف بازار معامله نمی‌کند؛ این سفیه است و معاملاتش باطل است. اما زمانی هست که فرد عاقل است و در معامله بسیار زرنگ است و اتفاقاً یک معامله سفهی انجام می‌دهد. معامله سفهی یک‌بار انجام می‌دهد و گول می‌خورد یا شرایط طوری است که به ‌اجبار یک معامله سفهی انجام می‌دهد؛ با یک‌بار معامله سفهی انجام دادن به او سفیه نمی‌گویند وانگهی معامله سفیهانه نیز این‌طور نیست که همه‌جا باطل باشد. معامله سفهی این است که کسی پول زیادی را در مقابل کالای کمی بدهد که معامله سفهی می‌شود.

مثلاً فرض کنید کسی باطری قلمی را که مثلاً قیمت آن باید هزار تومان یا دو هزار تومان باشد، باتری را ده‌هزار تومان خریده ‌است؛ به این معامله سفهی می‌گویند. ولی ممکن است آقایی که رفته این باتری را خریده مثلاً ساعت یک یا دو نیمه‌ی شب است که نیاز شدید به این باتری دارد برای آزمایشی یا کاری که می خواهد انجام دهد.

یا آنکه وسیله‌ای برای ماشینش احتیاج دارد مثلاً یک تیغه برای برف‌پاک‌کن احتیاج دارد که خیلی قیمتی ندارد ولی رفته درجایی به او 30 هزار تومان فروختند او هم می‌دانسته که گران گفتند ولی خرید چون الآن مسیری پر از برف و باران می‌خواهد برود و وقتی این را نداشته باشد بیش ‌از این‌ها هزینه‌اش می‌شود. گاهی معامله سفهی غرض عقلائی دارد و داعی عقلائی دارد، نمی‌شود بگوییم که مطلقا باطل است.

بنابراین مطلبی که جناب سید تا این‌جا می‌فرمایند که اگر موجر عالم بود ضمان مستأجر مشکل می‌شود چون که خود موجر عین را که تسلیم مستأجر کرده حرمت مالش را هتک کرده و به‌خصوص که بطلان از این جهت باشد که «جعل الاجرت مالاً یتموّل شرعاً او عرفاً»، این محل اشکال است بله «أو اذا کان أجرۀً بلاعوض» اگر اجاره بلاعوض باشد، اما اجاره بلاعوض اجاره نیست.

گفتیم باید در اجاره تملیک منفعت به عوض باشد اگر اجاره بلاعوض باشد پس باطل است. اگر باطل از این باشد درست است چون این‌جا دیگر عوض نداشته ‌است و خودش مجانی اقدام کرده و گفته من عوض نمی‌خواهم. این‌جا دیگر مستأجر ضامن نیست. بعداً سید این نظر خودشان را که می‌گویند آن‌وقت نظر مقابل را هم بیان می‌کنند که ان‌شاءالله در جلسه آینده خواهم گفت.

انتهای پیام/

برچسب‌ها: اجاره, بیع, خانه, درس خارج فقه, سفیه, محسن جلالی

مطالب مرتبط

• استاد محسن جلالی (زید عزه)/ اقوال در تنازع میان آمر و عامل در اخذ اجرت

• حجت الاسلام والمسلمین محسن جلالی/ اقوال در نزاع آمر و عامل در تبرّع یا اخذ اجرت

• استاد محسن جلالی (زید عزه)/ اقوال در جواز نماز نیابتی برای حیّ یا میت