شنبه ۰۹ بهمن ۱۴۰۰
اخبار اصفهان
سرتیتر اخبار
چاپ خبر
۰۷:۴۹ - ۱۴۰۰/۰۹/۲۹

(جلسه ۲۱)

درس خارج فقه استاد محسن جلالی/ مبحث: عدم بطلان اجاره به موت موجر یا مستأجر

در ادامه تقریرات درس خارج فقه اجاره حجت الاسلام والمسلمین محسن جلالی (زید عزه)؛ مورخ ۳/۸/۱۴۰۰، به نظر طلاب حوزه علمیه، اساتید و علاقه مندان می رسد.

ندای اصفهان- حجت الاسلام جواد جلوانی

(مدرسه علمیه ملاعبدالله)

در ادامه تقریر درس خارج فقه اجاره حجت الاسلام والمسلمین محسن جلالی (زید عزه)؛ مورخ 3/8/1400، که به طور اختصاصی توسط ما پیاده سازی شده است به نظر طلاب حوزه علمیه، اساتید و پژوهشگران می رسد.

جهت دریافت دروس قبلی اینجا را کلیک کنید.

***

مبحث: عدم بطلان اجاره به موت موجر یا مستأجر

(جلسه 21)

بسم الله الرّحمن الرّحیم

مسئله 3:

مسئله سوم از مسائل اجاره در فصل جدید این هست که سید می‌فرمایند: عدم بطلان اجاره با موت موجر یا مستأجر یا هر دو. شخصی در اجاره‌ی اعیان مالی را اجاره داده، مالک فوت کرده اجاره باطل نمی‌شود؛ این خانه به ارث می‌رسد و اجاره صحیح است، اجرت به ورثه می‌رسد. در اجاره اعمال کسی را اجیر کرده که در خانه کار کند و خود شخص موجر فوت کرد حالا اجیر و کارگر می‌آید کارش را می‌کند و اجاره باطل نمی‌شود.

در مواردی اجاره باطل می‌شود که این موارد و استثنائات را خواهیم گفت؛ اما این‌که اجاره چه در اعمال و چه در اجاره اعیان باطل نمی‌شود، گفتند که این مقتضای قاعده است. مقتضای قاعده در عقود عهدیه نه در عقود اذنیه است. در عقود اذنیه مثل وکالت، ولایت و… آن وکیل با موت موکل یا ولی بر صغیر، پدر یا پدربزرگ ولیّ بر صغیر است، پدر فوت کرد ولایتش دیگر منتفی می‌شود و به ارث نمی‌رسد. اما در عقود عهدیه در معاهدات و در معاملات معامله کردی مثلاً این خانه را امروز خریدیم، مالک امروز خرید و بایع امروز فروخت و فردا فوت کرد بیع اش باطل نمی‌شود، اجاره‌اش هم باطل نمی‌شود.

ممکن است بگویند در مورد اجاره فرق می‌کند، در مورد اجاره شما باید منفعت آن را بتوانید تملیک کنید و کسی که فوت می‌کند بعد از فوتش منفعتی دیگر برایش نیست و ملکیت منقطع می‌شود، پس منفعتی برای او نیست که بخواهد به مستأجر منتقل کند، پس با موت باید باطل بشود. این اگر به ذهن کسی برسد جوابش این است که این‌ شخص که نمی‌خواهد بعد از موت منفعتی را منتقل کند، الآن زنده است و این‌جا را پنجاه‌ساله یا سی ساله اجاره می‌دهد و یک‌سال بعد خودش فوت کرد. صحبت در اینجاست حینی که زنده است و همه منافع برای او است مدتی را اجاره می‌دهد، مثلاً شما در اجاره‌ ها می‌بینید که یک‌ساله اجاره می‌دهد، مثلاً همین الآن اجاره می دهد و دو ماه بعد موجر فوت می‌کند، اجاره باطل نمی‌شود. پس علی‌القاعده این صحبت هست.

 در مقابل این قول، نقل‌شده که مشهور قدما قائل بودند که اجاره با موت مطلقا چه موت موجر و چه موت مستأجر باطل می‌شود. توجه کنید «باطل می‌شود» این‌جا به این معناست که اگر کسی قائل به بطلان شد یعنی اگر ورثه اجازه دادند باقی می‌ماند نه این‌که باطل بشود و شما دوباره باید عقد ببندید، این‌طور نیست بلکه منتقل به ورثه می‌شود و ورثه اجازه می‌دهند، می‌گویند مثلاً این خانه را پدر ما یک‌ساله اجاره داده و الآن سر شش ماه فوت کرده. اگر کسی گفت باطل می‌شود یعنی این‌که ورثه باید اجازه بدهند. اگر هم گفت باطل نمی‌شود اجاره یک‌ساله است و بعد از یک‌سال به ورثه می‌رسد.

جماعتی قائل بودند که با موت مستأجر اجاره باطل می‌شود. گفتیم که مقتضای قاعده عدم بطلان است. مقتضای مالکیت موجر نسبت ‌به این منفعت این است که این منفعت را در زمان حیات خودش تا مدتی منتقل کرده است، عقد هم عقد لازم بوده و بر اساس این عقد لازم باید بماند و دلیلی ندارد که با فوت او باطل شود چون ملکیت متقوم به حیات نیست، ملکیت را وقتی منتقل کرد دیگر منتقل شده مگر جاهایی که خواهیم گفت متقوم به حیات است که آن‌ها استثنا است ولی به‌طورکلی این‌طور است.

در مقابل یک روایتی هست که ممکن است قدما یا بعضی که به بطلان قائل شدند در مواردی به او تمسک کرده باشند. مرحوم کلینی به طریق خودش و به دو طریق از ابراهیم ابن محمد الهمدانی نقل کرده است، در کتاب وسائل‌الشیعه باب 25 احکام الاجاره حدیث اول [ص 268] است. جناب ابراهیم ابن محمد الهمدانی از اصحاب امام رضا(ع) و امام جواد(ع) و امام هادی(ع) است. ابا الحسن لقب امام رضا و امام هادی (علیهما السلام) است. پس ممکن است که این روایت از حضرت هادی یا از حضرت رضا باشد. حضرت هادی هم که می‌دانید ابن‌الرضا معروف است، البته اینجا لقب ابا الحسن است.

«کتبت إلی ابالحسن ع و سألته عن امرأۀ آجرت ضیعتها» ضیعتها یعنی ملکش را اجاره داده «عشر سنین علی أن تطعی الاجاره» بنابر اینکه اجاره به او داده شود، این‌جا اجاره داریم (اجره داریم) اجرت و کرایه این خانه را وقتی سال تمام شد بدهند نه اول سال؛ مثل الان که ماهانه می‌دهند این‌طور نباشد، دوازده ماه که تمام‌شد یک‌باره اجاره را بدهد، مادامی‌که یک‌سال نگذشته می‌تواند اجاره ندهد. این خانم که اجاره داده بود و موجر بود قبل ‌از سه سال یا بعد از سه سال فوت کرد. آیا بر ورثه این است که این اجاره را تا مثلاً وقت ده سال، اینطور بگویم که این‌ها هم باید اجرت را (منظور از اجاره، اجرت باشد) بگذارند آخر سال بگیرند؟ یا این‌که اجاره با موت موجر منقضی شد یعنی بگوییم که کل اجاره یا نحوه پرداخت کرایه با موت خانم موجر منقضی شده است؟

حضرت پاسخ داد: اگر برای اجاره یک وقت مسمی ای بود به آن ‌وقت نرسیده خانم فوت کرد، برای ورثه این اجاره هست این «لورثتها تلک الاجاره» یعنی سلطنت این اجاره برای ورثه است. اگر به این معنا باشد، و اجاره هم به‌معنای اجرت نباشد چون می‌بینید که بعضی جاها اجاره را به‌معنای اجرت می‌گیرند و اجاره به معنای عقد باشد و لام هم «لام سلطنت» باشد یعنی سلطنت اجاره با آن‌هاست. اما احتمال دارد که این‌جا «لام اختصاص» باشد یعنی از الآن دیگر این اجاره امورش دست این‌هاست، نه این‌که می‌توانند آن را به‌هم بزنند بلکه فقط در دست این‌هاست.

احتمال دارد که این‌جا اجاره به‌معنای اجرت باشد آن اجرت برای آن‌هاست. پس ببینید احتمال دارد این روایت در مقام این است که مادرِ ما شرطی گذاشته بود؛ این‌جا منظور از اجاره اجرت است؛ این‌جا را اجاره داده بود که اجرت در هر سالی در انتهای سال پرداخت بشود که می‌دانید اجاره را به خود همان مال الاجاره هم می گویند.

حال سؤال این است که الآن که مادر ما فوت کرد این شرط لازم هست یا نیست؟ ما باید همین‌طور اجاره بگیریم یا این‌که می‌توانیم اجرت را طور دیگری بگیریم؟ حضرت می‌فرمایند اجرت دیگر برای شماست و اگر به آن‌ وقت (سر سال) نرسیده شما می‌توانید الآنی که فوت کرده اجرت را مطالبه کنید. گفتیم حالا که عقد لازم است شرطش هم لازم بوده و ورثه نمی‌توانند آن شرط را به‌هم بزنند مگر این‌که بگوییم این‌ها می‌توانند بروند موافقت کنند و طور دیگری بگیرند. این روایت وارد شده است.

بعضی از بزرگان مثل آیت الله ابوالقاسم خویی فرمودند که این روایت ضعیف السند است. به‌خاطر این‌که ابراهیم ابن محمد الهمدانی مدح و توثیقی ندارد و روایت ضعیف می‌شود. دیگران فرمودند که ابراهیم ابن محمد الهمدانی از وکلا و از اصحاب سه امام بزرگوار است؛ امام رضا، امام جواد و امام هادی علیهم السلام. از وکلای ناحیه‌ای از طرف هر سه امام است و در موردش توثیقات عدیده‌ای وارد شده که از قرائن آدم مطمئن به وثاقت می‌شود و روایت صحیح است. کما این‌که جناب آقای شبیری زنجانی هم در نرم افزار درایه النور روایت را صحیح السند دانستند. اگر آقای خویی فرمودند که این روایت ضعیف است دیگر حرفی نیست، گرچه ایشان در دلالتش نیز همین چیزهایی که گفتیم را گفتند که احتمال دارد دلالتش برای این باشد که حضرت می‌فرمایند اجرت را از این به بعد شماها (ورثه) بگیرید. بحث اجرت هست نه بحث اجاره.

 کسانی که روایت را صحیح می‌دانند در دلالت این احتمال را می‌دهند که بگوییم لام که می‌گوییم لام سلطنت باشد. یک احتمال هم هست که لام اختصاص باشد از آن طرف هم اجاره به‌معنای عقد اجاره باشد یا اجاره به‌معنای اجرت باشد چون احتمالات متفاوت است. بنابراین روایت متعارضی نمی‌شود و خلاف آن قاعده نمی‌شود. علی‌القاعده باید اجاره با موت موجر یا موت مستأجر باطل نشود لذا سید هم فرموده علی الاقوی باطل نمی‌شود.

قاعده مان این شد که اجاره با موت باطل نشود اما چند مورد استثنا هست.

اولین استثنا: اگر عین موقوفه باشد؛ بطن سابق باشد و این بطن اجاره داده ‌شده بود، بطن ملکیتش محدود به وجودش است. این‌جا مالکیت بطون محدود به وجود بطون است، بطن اول مالک بود اجاره داد، حالا بطن اول فوت کرد، بطن دوم که آمد اجاره باطل است. باطل به این معنا که این آقا اگر می‌خواهد و اجازه می‌دهد اجاره ادامه پیدا می‌کند اگر نمی‌خواهد اجاره را اجازه نمی‌دهد و وقتی اجازه ندهد باطل می‌شود.

دومین مورد استثنا: این است که کسی وصیت کرده که این خانه محل سکونت فرزندم باشد تا زمانی‌که زنده است، یا محل سکونت خانمم باشد یا منفعتش برای او باشد تا زمانی‌که زنده است، حالا اجاره‌ای و پولی هم به بچه‌ها بدهد. این هم قید کرده و این منفعت وصیت شده اما مادامی‌که آن شخص زنده باشد.

حالا یک وقت است که متولی وقف آمد و این‌جا را اجاره داد آیا متولی که اجاره می‌دهد مثل همان بطن موجود است؟ می‌گویند اگر متولی وقف برای مصلحت بطون و برای مصلحت همه این‌هایی که موقوفٌ له هستند اجاره داده باشد، گفتند آن‌هم مثل مالک است و فرقی نمی‌کند، اجاره با موت متولی باطل نمی‌شود. پس اگر متولی وقف برای مصلحت بطون مال وقفی را اجاره داده باشد، این‌که گفتیم اجاره با موت بطن موجود باطل نمی‌شود برای آن زمانی است که خود بطن موجود اجاره داده باشد اما اگر متولی وقف این‌جا را به مصلحت همه بطون اجاره داده است، حالا بطن اول مال‌الاجاره ها را گرفتند و ان‌شاءالله در راه عبادت، علم مصرف کردند و فوت کردند. نوبت به بطن دوم رسید چون متولی برای مصلحت همه بطون است این اجاره باطل نمی‌شود.

 مورد سوم استثنا: از مواردی که اجاره باطل می‌شود، آنجایی است که کسی رفته اجیر شده که من خودم الآن می‌خواهم بیایم اجیر بشوم و برای شما کار کنم. وقتی خود این کارگر فوت کرد دیگر معنا ندارد که اجاره باقی بماند. نمی‌شود بگوییم که مثلاً پدر شما اجیر بود که این‌جا کار کند و حالا شما که پسرش هستی باید بیایی این‌جا کار کنی! این‌طور نیست و چون آن شخص مقید کرده که خود من این‌جا می‌آیم و کار می‌کنم و با خود آن شخص قرارداد بسته بود، محلی دیگر برای اجاره باقی نمی‌ماند.

 زمانی هست که اجیر فوت نمی‌کند اما قرار است اجیر برای این پدر بیمار در این خانه کار کند. این فرد را بچه‌ها اجیر کردند که شما این‌جا بیا و کارهای پدر بیمار ما را تا زمانی‌که ایشان زنده هستند انجام بده؛ زمانی‌که پدر خدای ‌ناکرده فوت کرد این اجاره باطل می‌شود چون گفتیم که محل و مورد اجاره این بود که کارهای این شخص را انجام بدهند و شخص هم فوت کرده دیگر اجاره باطل می‌شود.

یک وقت هست که می‌گوییم آقای کارگر شما بیا در منزل ما کار کن، ما با شما عقد بستیم که یک‌سال بیایی این‌جا کار بکنی و کارگر هم قبول کرد و به ذمه گرفت که بیاید در آن منزل کار کند. کار را هم معین کردیم و گفتیم که پدرمان هم بیمار است، نظافت داریم، کار هم معین بوده اما مافی‌الذمه بود و معیناً برای پدر نبود. بعد در منزل که آمد گفتیم فعلاً شما به کارهای پدر رسیدگی کن. بعد که پدر فوت کرد اجاره باطل نمی‌شود چون عمل در ذمه اش رفته و عمل کلی است. اجاره با موت این پدر باطل نمی‌شود. کارگر می‌گوید شما من را اجیر کرده بودی که یک‌سال بیایم در این منزل کار کنم و زمانی که آمدم گفتی کارهای پدرم را انجام بده و پدر شما هم بعد از مدتی سکته کرد و فوت کرد. حالا من در خدمتتان هستم. از ترکه پدر استیفا می‌کنند و به اجیر پول می‌دهند.

نسبت‌به مستأجر نیز همین‌طور است، زمانی هست که شخصی می‌آید می‌گوید شما بیا در منزل فقط برای من کار کن و فقط کارهای من را انجام بده یا یک وقت هست که می‌گوید شما بیا در منزل کارها را انجام بده اگر من بودم کارهای من را انجام بده، اگر نبودم کارهای بچه‌ها را انجام بده. حالا اگر مستأجر خودش محل عمل نبود، این‌طور اجاره باطل نمی‌شود.

در نتیجه قاعده کلی آن است که اجاره با موت موجر و مستأجر باطل نشود مگر آنکه محل اجاره منتفی بشود. مثلاً شما کسی را اجاره کرده بودید که برای این آقا کار بکند مثلاً کارهای پدرتان را انجام بدهد، پدر فوت کرد پس اجاره منتفی است.

این موارد که گفتیم یا مثلاً بطن موجود اجاره داده یا وصیت شده برای کسی که تا زنده است این‌جا در اجاره‌اش باشد بعد از فوتش دیگر اجاره نخواهد بود.

حجت الاسلام محسن جلالی- مرکز مدیریت حوزه علمیه اصفهان

انتهای پیام/

برچسب‌ها: , , , ,

مطالب مرتبط

نظر شما
نام :

ایمیل :

از درج کامنت های توهین آمیز معذوریم
متن کامنت :
 


پایگاه خبری رهیافته
پایگاه خبری رهیافته
اصفهان شرق
اصفهان شرق
تبلیغات در مردمی ترین سایت استان اصفهان؛ 09132706715
تبلیغات در مردمی ترین سایت استان اصفهان؛ 09132706715
به توان تشکیلات! (کتاب تقدیرشده منتقدین) 09132706715
به توان تشکیلات! (کتاب تقدیرشده منتقدین) 09132706715