شنبه ۰۲ بهمن ۱۴۰۰
اخبار اصفهان
سرتیتر اخبار
چاپ خبر
۱۱:۵۳ - ۱۴۰۰/۰۹/۲۷

(جلسه  ۱۷)

درس خارج فقه حجت الاسلام محسن جلالی (زید عزه)؛ البیع لایبطل الاجاره

مالک می تواند خانه یا مغازه‌ای را که اجاره داده، قبل ‌از تمام شدن مدت اجاره آن را بفروشد، جایز است و اجاره فسخ نمی‌شود. علی‌القاعده چرا این‌طور است؟ چرا روی یک مال و یک خانه می شود هم اجاره سوار بشود و هم بیع پیاده شود؟

ندای اصفهان- حجت الاسلام جواد جلوانی

(مدرسه علمیه ملاعبدالله)

در ادامه تقریر درس خارج فقه اجاره حجت الاسلام والمسلمین محسن جلالی (زید عزه)؛ مورخ 24/7/1400، به نظر طلاب حوزه علمیه، اساتید و پژوهشگران می رسد.

جهت دریافت دروس قبلی اینجا را کلیک کنید.

***

مبحث: البیع لایبطل الاجاره

(جلسه  17)

بسم‌الله‌الرّحمن‌الرّحیم

مسئله 1:

در بحث اجاره مسئله اول در این فصل جدید؛ بحثی که مرحوم سید در عروه مطرح می‌کنند این است که می‌شود خانه یا مغازه‌ای را که مالک اجاره داده، می‌تواند این مکانی را که اجاره داده قبل ‌از تمام شدن مدت اجاره آن را بفروشد، جایز است و اجاره فسخ نمی‌شود. اگر کسی منزلش را اجاره داد و بعد رفت منزلش را فروخت، مثلاً یک‌سال اجاره داده و وسط سال مشتری خوبی پیدا شد و خانه را فروخت؛ ایرادی ندارد اما اجاره فسخ نمی‌شود و اجاره تا سر سال هست.

مگر این‌که در حین اجاره شرط کرده باشد که آقای مستأجر اگر من برای خانه مشتری پیدا کردم و خانه را فروختم شما باید بلند بشوی و اجاره ما تمام می‌شود. اگر شرط را ملتزم شده باشد ایرادی ندارد ولی اگر شرط نکرده باشد و خانه را یک‌سال اجاره داده الان وسط سال منزل را بفروشد این خانه به آن مشتری که خریده منتقل می‌شود اما در اجاره‌ی این شخص است. پس مسلوبۀ المنفعۀ منتقل به مشتری می‌شود و منفعت سکنی را که دارد از این خانه فعلاً مسلوب است تا مدت اجاره تمام بشود.

علی‌القاعده چرا این‌طور است؟ چرا روی یک مال و یک خانه می شود هم اجاره سوار بشود و هم بیع پیاده بشود؟ چون این‌ها موضوعاتش با هم متفاوت است. بیع تملیک عین است، اجاره تملیک منفعت است.

من منفعت این خانه را به شما تملیک کردم، حالا عین اش را به آن آقا می دهم و تملیک می‌کنم. این‌ها با هم دو مورد است. ممکن است کسی این‌جا اشکال کند زمانی‌که شما عین را تملیک می‌کنی منافع عین تابع عین است. منافع این خانه که منفعت سکنی دارد و به تبع عین است. من این‌جا را می‌خرم که در آن سکنی داشته باشم، شما عین را که می‌فروشی با منفعت است و منفعت هم به تبعش است. پس چطور می‌شود که شما بگویی که بیع منافات با اجاره ندارد؟

این تبعیت درست است و تبعیت هست، اما قابل انفکاک است. ملکیت عین اگر از ملکیت منفعت قابل انفکاک باشد این‌که نسبت به ملکی هم اجاره بشود و هم عین مبایعه بشود درست بشود. آن ‌وقت انفکاک کجاست؟ انفکاک مسلم است.

من که صاحب این خانه هستم اگر منفعت این خانه از ملکیت این خانه جدا نشوند من اصلاً نمی‌توانم اجاره بدهم و گفتیم که اجاره اعیان در تملیک منفعت است. الآن این خانه برای این آقای موجر عین اش برای موجر و منفعتش برای مستأجر است، این‌ها تفکیک‌شده است پس اگر تفکیک‌پذیر نباشد ما اصلاً نمی‌توانیم اجاره بکنیم. اگر می‌توانیم اجاره بدهیم و اجاره صحیح است مالک عین اجاره می دهد و منفعتش را تملیک می‌کند پس منفعت از عین تفکیک می‌شود و جدا می‌شود پس می‌تواند همین آقای مالک که منفعتش را تملیک کرد و عین اش در ملکیت خودش است عین اش را هم به کس دیگری تملیک بکند. اشکالی ندارد یعنی طبق قاعده است و عقلا هم قبول می‌کنند.

اگر کسی اصرار کرد که من این‌ها را متوجه نمی‌شوم که چطوری است، می گوییم که روایت هم بر این مسئله داریم. می‌شود عین مستأجره را بیع کرد و در موردی هم بیع نسبت به عین اش محقق بشود و هم مستأجر نسبت به منفعتش باشد. روایاتش کجاست؟ در باب 24 احکام الاجاره از کتاب الاجاره وسائل‌الشیعه [ص 266] در این باب که مرحوم شیخ حرّعاملی به‌ عنوان صاحب کتاب وسائل‌الشیعه باب 24 را معنون کردند که: «بیعِ عین اجاره را باطل نمی‌کند»، البته ایشان اضافه کردند که ما باید به مشتری بگوییم که آقای مشتری که می‌خواهی منزل را بخری، این خانه مستأجر دارد، باید بیان بکنیم. حالا اگر بیان نکردیم چه می‌شود؟ می گویم.

در این باب 5 روایت داریم که از پنج روایت چهار موردش صحیح السند است. جناب آقای خوئی در مستند فرمودند روایات داریم ولی اکثر آن ها ضعیف هستند، این حرف یا بر مبنای خودشان یا مطلب دیگری اتفاق افتاده ‌است. ما که سند را بررسی می‌کنیم این اسناد روایات خوبی است. مثلاً روایت سوم که می‌خواهیم در ابتدا بخوانیم، این روایت را مرحوم شیخ طوسی با سندشان از علی بن ابراهیم و علی بن ابراهیم از پدرش ابراهیم بن هاشم بیان کردند که این دو بزرگوار ثقه و جلیل‌القدر هستند. از ابن ابی عمیر و حسین ابن نعیم که این‌ها هم مشکلی ندارند و معتبر هستند. حتی اگر حسین بن نعیم هم مشکلی داشته باشد چون ابن ابی عمیر نقل کرده آن را ثقه می کند.

از امام موسی‌بن‌جعفر(ع): دار سکنی را برای کسی قرار داد (سکنی که یک بخشی از وقف را سکنی می گویند) برای او و بچه‌هایش تا زمانی زنده است، همان‌طور که این شرط کرد، می‌شود؟ حضرت فرمود بله درست است و وقف سکنی کرده‌است. اگر احتیاج پیدا کرد با اینکه سکنای اش را تا زمانی‌که زنده است برای این شخص قرار داده، اصل اش را می‌تواند بفروشد؟ بله، می‌تواند بفروشد. بعد راوی سؤال کرد؛ آیا بیعِ خانه، سکنی را نقض و باطل می‌کند؟ حضرت فرمودند: نه، بیع سکونت را باطل نمی‌کند. بعد حضرت فرمودند: پدرم می‌فرمود (حضرت موسی‌بن‌جعفر از پدرشان حضرت صادق نقل کرده‌اند که حضرت باقر فرمودند) بیع اجاره و سکنی را که سکنی وقف سکونت برای کسی است را باطل نمی کند.

موسی‌بن‌جعفر از قول پدرشان و پدرشان از پدرشان امام باقر فرمودند: بیع، اجاره و سکنی را باطل نمی‌کند، کسی که این را خریده مالک منافع نمی‌شود، مالک سکنی نمی‌شود، مالک همه منافع نمی‌شود، مالک عین با منافعش نمی‌شود تا زمانی‌که سکنی تمام بشود. این روایت بر مسأله دلالت دارد.

روایت اول یا بعضی از روایات مثل روایت پنجم به یک مضمون است. روایت اول صحیحه ابی همام است. کتب عن ابا الحسن؛ این‌جا منظور از ابا الحسن رضا (ع) است؛ کسی ملکی را از مردی اجاره کرد بعد آقای موجر در حضور مستأجر منزل را فروخت. مستأجر هم بیع را انکار نکرد و گفت شما مالک بودی از این به بعد او مالک است من در این ملک مستأجر هستم و برایم فرقی نمی‌کند چه کسی مالک باشد. مشکل این شد که مشتری فوت کرد و مشتری می‌دانست که این‌جا مستأجر دارد و او هم گفت اشکالی ندارد من این‌جا را می‌خرم و مستأجر هم در آن باشد که من بعداً می‌خواهم این‌جا بیایم بنشینم اما مشتری فوت کرد و او ورثه‌ای هم دارد. حالا این آقای مستأجر که مالک این‌جا فوت کرده آیا مستأجر اجاره‌اش باطل می‌شود؟ که این یک بحث علاوه‌بر بیع هست یعنی با ارث عین اجاره باطل است؟

سید مستقلاً به این مسئله می‌پردازند که آیا تا وقتی اجاره‌اش منقضی بشود در دست مستأجر می‌ماند؟ حضرت رضا (ع) در مکاتبه نوشتند؛ خانه را آقای مالک اول که به مشتری فروخت، اجاره باطل نشد، مشتری هم فوت کرد، خانه به ورثه منتقل شد، باز هم اجاره باطل نمی‌شود تا زمانی‌که مدتش منقضی بشود. مثلاً منزل را به مدت یک‌سال اجاره کرد و در این یک‌سال یا قبل ‌از یک‌سال مثلاً پنج ماه گذشته موجر خانه را فروخت و در ماه ششم هم مشتری دوم فوت کرد و مدت اجاره تمام نشده است. پس مسئله تمام است. اتفاقی هم هست و کسی در مسئله اشکالی نکرده است.

به سراغ این مسئله می‌رویم که آقای مشتری که این منزل را خرید که این منزل مستأجر دارد، اگر عالم بود ایرادی ندارد و آقای مالک گفته بود که این منزل که شما پسندیدی مستأجر دارد یک‌سال مستأجر در آن است. مشتری گفت ایرادی ندارد و من آن را می‌خرم، مستأجر در آن بماند و بعد نمی‌تواند بیاید بگوید که چرا مستأجر دارد. اما زمانی ممکن است که جاهل است و در بنگاه به او گفتند که این منزل است و موجر هم گفته که می‌فروشم و مشتری هم گفته که من می‌روم می‌خرم و هفته‌ی دیگر هم اثاثم را به آن‌جا می‌آورم؛ بعد از این‌که معامله تمام شد معلوم شد که این منزل مستأجر دارد و تا یک‌سال دیگر مستأجر در آن نشسته است. در این صورت مشتری که این‌جا را خریده ولی جاهل بود که منزل را موجر اجاره داده برای مشتری خیار فسخ البیع وجود دارد. خیار دلیلش چیست؟ مرحوم سید می‌فرمایند این خیار عیب است چون مال معیوب است چون الآن این منزل را خریدی و منفعت اش سکنی است و سکنی را به مستأجر داده و مستأجر در این خانه است.

ما این مغازه را خریده بودیم که برویم در آن از منفعتش استفاده بکنیم خودمان برویم یا کسی را بگذاریم و موجر آن را به کس دیگری داده و دارد در آن کاسبی می‌کند و منفعت ندارد. نقص منفعت عیب است. پس در عیب این‌گونه است که جناب مشتری یا کسی که مال به او منتقل می‌شود و معیوب است، مخیر است بین این‌که معامله را فسخ بکند یا معامله را نگه دارد و ارش عیب بگیرد مابه تفاوت صحیح و معیوب را بگیرد و در اجاره هم این کار را می‌کنند؟ در اجاره هم می‌گوید یا من معامله را فسخ می‌کنم یا معامله را قبول می‌کنم اما ارش می‌گیرم.

می‌گویند این‌جا ارش نیست این‌جا مثل بقیه عیوب نیست، در عیوبی که خلاف خلقت اصلی است مثلاً حیوان لنگ است، کور است، مشکلاتی دارد، یا یک وسیله طبق ساخت استانداردش باید یک سلامتی داشته باشد آن را ندارد و معیوب است آن را ارش برویم بگیریم. اما این خانه معیوب نیست و طبق خلقت اصلی مشکلی ندارد فقط منفعتش برای کس دیگری رفته و فقط مالیت اش نقصان دارد. نقصان ذاتی ندارد. عیب را شما به نقصان ذاتی می‌گویید که شامل نقصان مالی می‌شود. ایشان می‌فرمایند که این خیار عیب است اما ارش در آن ثابت نمی‌شود، ارش برای آن مواردی است که عیب ذاتی باشد. نمی‌تواند که فسخ نکند و مطالبه ارش بکند. آقای مشتری نمی‌تواند بگوید که من بیع را فسخ نمی‌کنم اما چون نقص منفعت دارد و مستاجر در آن است ارش را مطالبه می کنم. این کار را نمی‌تواند بکند. چرا؟

این ها کلام مرحوم علامه سید است که گفتند عیبی که موجب ارش است، عیبی که موجب نقص است عیب ذاتی است و آن نقصی است که در شی‌ء در نفس اش باشد مثل لنگی، کوری، دست ندارد و شبیه این‌ها نه مثل این‌جا که این خانه در نفس اش هیچ اشکالی ندارد و خانه نوساز است و هیچ عیب ذاتی ندارد. فقط مشکلی که هست مستأجر دارد و مستأجر هم چند ماه دیگر از خانه می‌رود و خانه سالم است.

پس نتیجه این می‌شود که مرحوم سید می‌فرمایند این‌جا خیار عیب است اما ارش ندارد. چرا؟ چون ارش برای عیوب ذاتی است و این‌جا عیب ذاتی نیست و عیب مالیت است. دیگران بر مرحوم سید اشکال کردند و تناقضی در کلام ایشان دیدند که ان‌شاءالله در جلسه آینده بیان خواهم کرد.

استاد حجت الاسلام محسن جلالی؛ معاون پژوهشی حوزه علمیه اصفهان

انتهای پیام/

برچسب‌ها: , , , , ,

مطالب مرتبط

نظر شما
نام :

ایمیل :

از درج کامنت های توهین آمیز معذوریم
متن کامنت :
 


پایگاه خبری علیرضا ملک پور: مهارت در کار ضامن اشتغال پایدار
پایگاه خبری علیرضا ملک پور: مهارت در کار ضامن اشتغال پایدار
پایگاه خبری رهیافته
پایگاه خبری رهیافته
اصفهان شرق
اصفهان شرق
تبلیغات در مردمی ترین سایت استان اصفهان؛ 09132706715
تبلیغات در مردمی ترین سایت استان اصفهان؛ 09132706715
به توان تشکیلات! (کتاب تقدیرشده منتقدین) 09132706715
به توان تشکیلات! (کتاب تقدیرشده منتقدین) 09132706715